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物權法上海細則出臺

    發布時間:2011-12-08 12:07:33    點擊:

 以往以建筑面積作為業主大會投票表決權依據的規定將發生改變,未來在上海,這一依據將變為產權證,而且一個產權證只能代表一個業主。這就是上海《物權法》細則的有關規定。

  日前,針對已于10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》(下稱《物權法》),上海市房屋土地資源管理局印發了《關于貫徹實施〈中華人民共和國物權法〉做好本市物業管理有關工作若干意見的通知》(下稱《通知》),對相關問題作了具體規定。

  同時,原業主大會議事規則、業主公約“變臉”。目前,上海市房地資源局已就新的業主大會議事規則、相關管理規約示范文本進行了修訂,并在部分區縣試點后印發。

  “業主人數”按產證計算

  根據《物權法》規定,業主大會表決采取“專有部分面積”+“業主人數”的雙重計算規則,選舉業主委員會、選聘和解聘物業服務企業等事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;維修資金使用等重大事項,則應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。這種建筑面積和業主人數的“雙保險”是為了防止面積比較大的業主左右表決權。

  在之前一些城市出臺的有關執行細則中,有“建筑面積每平方米計一個表決權”的規定,但是此次上海出臺的《通知》對此進行了細化,計票主要依據為產證。《通知》規定,業主“專有部分的面積”按所持房地產權證記載或者房屋銷(預)售合同確定的建筑面積計算,不包括停車位建筑面積。建設單位作為業主,其“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積,不包括依法歸全體業主所有的物業、停車庫、配電房、垃圾房,以及不能單獨辦理產證的其他物業的建筑面積。“建筑物總面積”為所有業主享有“專有部分的面積”的總和。

  “業主人數”按房地產權證數確定,一個產權證計為一個業主人數。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的,按房屋銷(預)售合同數確定,一份合同計為一個業主人數。

  根據新的投票規則,開發商如果只辦理了一張“大產證”,業主人數也只能算“一人”,而一個業主如果在小區擁有多套房產并且分別辦理了產證,則可根據產證數計為“多人”。

  費用分配有“法定”、“約定”之分

  根據《物權法》第八十條的規定,“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”

  對此,上海市今后將按照“業主大會成立前”和“業主大會成立后”對費用分配進行規定。

  業主大會成立前,為確保公平,防止建設單位利用房屋銷售優勢做出不合理的約定,保護購房人的合法權益不受侵犯,建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配,按照《上海市住宅物業管理規定》的規定執行,即主要按照房屋建筑面積比例計算。

  業主大會成立后,則可以通過管理規約等方式對建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配進行約定。沒有約定或者約定不明的,按照房屋建筑面積比例計算。

  此外,根據《物權法》的規定,業主自我管理的合約名稱發生了變化,修改的《物業管理條例》也相應將“業主公約”更名為“管理規約”,將“業主臨時公約”更名為“臨時管理規約”。同時,由于投票規則、計票方式等的變化,原業主大會議事規則、業主公約的部分內容也出現與上位法不一致的情況。

  按照上海市的細則,《物權法》施行前制定的《業主大會議事規則》、《業主公約》、《業主臨時公約》的部分條款與《物權法》相關規定相抵觸的,在2007年10月1日之后,應按照《物權法》的規定執行;業委會應當對原《業主大會議事規則》、《業主公約》進行修訂,并在下一次業主大會會議召開時,提交業主大會表決。

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